Grunderwerbsteuer sparen?

Um Steuern zu sparen, weisen Käufer und Verkäufer Zubehör einer Immobilie, wie etwa eine Einbauküche, häufig nicht im Kaufvertrag aus. Für die Bemessung der Grunderwerbsteuer wird dann nur der Kaufpreis der Immobilie ohne mitverkauftes Interieur herangezogen. Ein legitimes Mittel – aber reduziert sich dadurch auch die Maklerprovision?

Nein. Bei Verkäufen betrachtet der Gesetzgeber die „Hauptsache“ – in diesem Falle die Immobilie und das Zubehör – als wirtschaftliche Einheit. Hintergrund hierzu ist unter anderem die Regelung in § 311c BGB: Danach erstreckt sich „die Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache im Zweifel auch auf deren Zubehör“. Zudem regelt § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass dies nur dann nicht gilt, wenn die Vertragsparteien das Zubehör ausdrücklich davon ausgenommen haben. In der Regel, wird das Grundstück von den  Vertragsparteien (Makler und Käufer) jedoch in seiner Gesamtheit als „Kaufobjekt“ bezeichnet und dafür auch einen einheitlichen Kaufpreis vereinbaren. Die Übereignung des Grundstücks erstreckte sich ausdrücklich auch auf das Zubehör. Deshalb ist dann die Bemessungsgrundlage für den Provisionsanspruch des Maklers auch der gesamte Kaufpreis, also inklusive Zubehör.

Wer bei einem Immobilienkauf Steuern sparen will, kann das Zubehör im Kaufvertrag extra regeln und den Kaufpreis in Unterpositionen aufteilen. Will der Käufer jedoch außerdem die Makler-Provision reduzieren, muss er dies im Maklervertrag unmissverständlich zum Ausdruck bringen, indem er beispielsweise das Zubehör explizit vom Provisionsanspruch ausnimmt oder aber definiert, was er unter „Kaufpreis“ versteht.